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在加拿大建房子搞开发必须弄懂的一些事

来源:加国无忧 51.CA   作者:三矛       2018年8月10日 09:53             原文链接

加拿大城乡建设管理体系的解读和应用

引言 

前些天,有一个温哥华的房地产经纪人陈先生打电话给我,征求我的意见,说他无意中看到了我的 “北美独立住宅(HOUSE)的文化和传统”的系列文章,就想介绍和引用我的文章给他的客户,因为他发现他的许多客户对这方面的认识可以说是一知半解。我当然欣然同意,因为我的本意就是要和大家一起补课的。 然后,我故作谦虚地问他对我的文章有何意见,他说能不能谈谈加拿大城乡建设管理体系方面的内容,这才引出我写本文的动机。我想通过本文和大家分享我的体会和认识,以抛砖引玉。如有错误之处,尽请指正。

加拿大城乡建设管理体系 加拿大城乡建设管理的两大部分-规划(Zoning)和建筑物(Building)分属于两个不同的行政部门。规划由当地政府管理,各地区的Zoning Bylaw是管理依据和法律。建筑物由省级以上政府管理,Building Code是管理建筑物的依据和法律。虽然有全国性的Building Code,但BC、Alberta、Manitoba、 Ontario和Quebec五省用自己的Building Code.

什么是Zoning Bylaw Zoning Bylaw是在本地区范围内,控制用地范围内新建建筑物的用途、尺度、高度、密度和位置的法律。基本目的是在用地范围内规定你能建什么和新建建筑物能建多大,并在地图上划分出土地用途。比如,一宗用地性质为多种用途的土地,就可以建设居住、商业、工业等多种建筑物。 典型的规划图

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建筑物的尺度规定包括:密度和尺寸,高度和退让等等。密度决定了建筑物的大小。尺寸控制了建筑物的体量,新建建筑物四周是否有足够的空间,不能太靠近相邻房屋。退让表示建筑物必需从四边边线退后多少距离。控制性的用途、尺寸、高度和退让等共同控制了用地范围内新建建筑物的尺度。 

Zoning Bylaw有三个基本内容: • 分区图: 层数是最通常的指标 • 说明文字: • 数字:数字能够确定: o 建筑物的尺度, 常常用建筑面积或容积率来表示 o 建筑物的高度,以层数或米数来表示 o 退让决定了建筑物必须离土地边线有多远 o 停车数量 说白了,Zoning Bylaw就是给你的土地设定了一个框框,你有权在这个框框内自由发挥你的房屋,但是超出这个框子就不行了。

什么是Building Code Building code是对结构性的物体如建筑物(buildings)和构筑物(nonbuilding structures)所设定的一系列最小安全允许值和规定的法律。针对涉及到民众的建筑物和构筑物的建设和使用,其主要目的是保障民众的健康、安全和幸福。主管部门把building code当成是一种特别权限的法律而正式颁布。 Building code通常由建筑师和工程师使用,但是也还有多方面的用途,如安全检查员、环境科学家、开发商、建筑商、工程承包商、建筑材料制造商、保险公司、物业管理人员及承租人等等。 说白了,就是政府不能让你把房子盖塌了伤害民众的性命。

Ontario Building Code (OBC)(http://www.mah.gov.on.ca/Page7393.aspx)是安省范围内唯一的建筑物管理文件和法律。现在的版本出版于2006年,从那时起每年都在改变和增加新的内容,尤其是节能减排部分增补最多。安省城乡事务和住房厅(The Ministry of Municipal Affairs and Housing)已决定在2011年中期颁布新版Ontario Building Code,增加了许多方面的内容。我想在新版发布后开班交流,不知有多少人愿意参加。

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房地产开发 要搞房地产开发首先要拿地。大家一定对国内的房地产开发有相当了解,近十年来,国内房地产业是大鱼吃小鱼,逐步走向垄断的过程,现在没有实力的企业根本就拿不到地,没有地也就谈不上房地产开发。

 加拿大房地产开发可一分为大、中、小三类,人人都可以做。 小型房地产开发是指在一个居住lot内进行一幢house的重建、扩建或改建。有一定实力的个人和家庭就可以搞起来,从买一幢房(地)开始,设计报建、拆除开工、完工上市,一个周期要一年左右。麻雀虽小,五脏齐全,该有的程序一样不少。你有了小型房地产开发的经验,再做中大类型的房地产开发就熟门熟路了。这种小型房地产开发在国内是不可想象的,有兴趣有实力的朋友可以在加拿大过把瘾。

我有一个意大利客户,就是夫妻二人搞开发,他们喜欢买新开发小区中最好的一个lot,然后自己找人来设计施工。夫妻二人天天泡在工地,他们搞出来东西在那个小区中一定是鹤立鸡群,然后住个半年一年的就上市,再转战下一个工地。小型房地产开发的优点是资金占用量不太大、周期短、管理简单、收放自如、随时可以出手。国内来的大部分人都在这个阶段。 中型房地产开发是指由两个lot以上、多个lot组成的小片区开发,用地性质可以是居住、商业和工业,或者是多用途的。

比如,把几个连在一起的独立house改变用地性质,变成townhouse。国内来的小部分人已经达到这个水平。 大型房地产开发是指大片居住小区开发,一幢或几幢高层建筑,用途是商业、居住、办公大楼或者是综合性的。大片居住小区开发多以新区为主,就是把农场用地改成新居住小区。高层建筑的开发和国内差不多,就是选好老城区主要街道两侧的低矮房屋地段,拆掉建高层。许多早期来自世界各地的移民(六七十年代甚至更前),已经有了这个能力。我们熟知的Tridel集团(www.tridelgroup.com) 创始人Jack是1927年来自意大利北部的移居。 房地产开发的程序一般包括,土地发展、建筑设计、工程施工及上市销售等步骤。

建筑设计与房价 前面说到Building code的主要目的是政府不能让你把房子盖塌了,政府的重点是保证房屋结构的完好坚固直到房屋被拆或不能再使用为止,所以政府只审查建筑结构设计和做法是否符合Building code的要求。

我在“北美独立住宅(HOUSE)的文化和传统”系列文章中所谈论的所有建筑风格和流派,在Building code中只字未提。建筑风格和流派属于个人喜爱,政府并不干涉。 是不是大型或公共建筑需要设计,小house可以不需要设计或不需要精心设计呢?我可以肯定地说,所有能够卖得上价钱或者说比同地段同类房房价格高的house,都是经过了精心设计和建造的,并且一直保持了一种经久不衰的魅力。设计是目标统领,建造是实现手段。一幢house的命运可以说在设计和建造阶段就已决定,因为房屋一旦建成,内部不满意还可以不难修改,外观就很难再改变了。

建筑施工执照申请 按照规定,建筑物达到一定规模就必须申请建筑施工执照(Building Permit),申请建筑施工执照就必须要有建筑设计图。建筑施工执照是开始工程建设的正式批文,意思就是计划中的任何新建筑、新结构、新附加物、旧房拆迁或者新装饰装修已经通过了当地市政当局的审查,符合相关的Building Code、当地zoning bylaws以及相关的法律和法规的要求。 根据各地区不同情况,对什么时候需要建筑施工执照(Building Permit),各地区都会在Building Code的大框架下,结合本地zoning bylaws,提出自己的要求。大家在建设计划中,一定要向当地政府咨询清楚。你可以浏览当地政府网页、走访当地政府或者委托专业人员。

建筑工程施工管理 在申请建筑施工执照阶段就可以进行工程施工的准备,其中最重要的工作是选择承包商。 有经验的人自己就可以做施工管理和监督,对不同的分项目选定不同的承包商。这种方式需要经验、语言、懂建筑工程施工管理、认识设计图和有全职时间。优点是省钱、质量有保证。

 还有一种方式是找一个总承包商(General Contractor),总承包商做施工管理,再把各工种分包给各分包商(Subcontractor)。优点是省事;缺点是需要一定资金,并且还需要建筑师或第三方进行监督。 你需要找好几家承包商分别进行会谈,和他们讨论你的工程项目,对承包商了解得越多越好,尽可能多地问一些问题,确定承包商有必须的技术和资质。 最重要的是确定你和这个承包商之间可以融洽相处。

如果你不能和承包商有效地沟通理解,那么在整个工程施工期间,许多工作都会非常紧张难做。 最好的品质证明来自于承包商已完成项目。你可以要求三个以前的客户,一定要打电话和他们交谈,如果他们愿意让你去看,说明他们是满意的。 通常情况下,根据建筑设计图和设计说明,有三个投标价格就足够你做出决定。为了得到实实在在的报价,你需要高质量的设计图和详细的说明。

仔细地比较几份报价,并确定报价中包含了所有项目,并且提供了工程施工进度表。有时,承包商会给出一个”固定价格”的报价,”固定价格”包括了所有的材料费、人工费、设备费和相关规费,再加上不可预见费、管理费和利润。 不要惯性地选择报价最低的承包商,最低报价可能不实在的低,承包商可能还未完全吃透你的项目,或者低估了工作量,或者简单地想比竞争对手取得价格优势。

无论哪种情况出现,你都有可能经历未知的和额外的负担,或者以不愉快而告终。要找那些你感到会给你带来最佳的总体价值的承包商。 最后,从保护你自己的角度出发,总是用书面形式是最好的合法和负责方式。还有一件事很重要我要提醒大家,一定要确定承包商有保险。

多伦多新的Zoning Bylaw 1156-2010 多伦多新的、唯一的、全市范围的zoning bylaw(Bylaw 1156-2010 ,http://www.toronto.ca/zoning/draft_bylaw.htm)在2010年8月 25、27日由市委会批准同意实施。 新的zoning bylaw经过了八年的修订准备工作,主要精力集中在建立起一套全市通用的术语、结构要求和规范上。 新的Zoning Bylaw1156-2010尽量保留了目前的开发标准(高度、容积率、退让和使用性质),以保持多市目前的社区状况。 新的Zoning Bylaw1156-2010共有三大卷说明、九大卷规划图。 三大卷说明: 卷一包含二十章:

卷二包含一章:

卷三包含五章:

九大卷规划图