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大多地区房产综合评述(两百二十六)从温哥华地产说起

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日期:09-28点击数:1937

温哥华以其独有的海边风景,优越的人文地理环境以及靠近亚洲的特殊的地理位置,让不少人心生向往。随着加拿大移民政策的放开,从2000年开始,移民如同潮水般涌向温哥华。需要我们注意的是,在温哥华,口袋里面没有几个钱是活不了几天的。因为那里非常不容易找到工作。这就造成了留下来的移民,有一部分人的资产非常雄厚。随着时间的推移,越是有钱人就越能够待下来,而没钱的只能在温哥华周围,或者加拿大其他城市谋生。虽然不少人对于温哥华地产价格的惊人涨幅颇有怨言,网络上甚至出现了希望温哥华地震,以便房价回落的怨词。可是,比地震还管用的政府调控政策的出台,让一路高歌猛进的地产行市,劈面被泼了一头冷水。不少人开始观望,不少人也开始向多伦多进发,寻找下一个地产投资热点。其实,温哥华的地产上涨是没有基本面支持的,那可能会是加拿大历史上少有的地产炒作案例。那么什么才是持续支持地产上涨的根本性原因:

1)就业比率以及良性的竞争环境下的工作机会是地产上涨的最基本的支持。无论那个国家都不可能靠外来人口造成持续性的地产上涨。除非这个国家是一些非要依靠旅游业或者外来资金才能存活的国家。加拿大这样的世界上实力强劲的工业国,是不可能容忍外来人口大肆炒作地产的。虽然温哥华当地政府遮遮掩掩,为了政治正确,不敢也不愿意承认大量外来资金在炒作当地的房产资源。可是,明眼人一看就知道,没有外来的支持,就靠本地人,温哥华的地产再过20年也翻不到天上去。

反观多伦多,在 1989年加拿大同美国签订自由贸易协定后,多伦多大力发展知识型行业,金融,商务专业服务,旅游业,媒体,信息技术等等行业风起云涌,从侧面上大力支持了后来的房地产行业的崛起。现在,加拿大各地的人才正在逐步地向多伦多汇总,未来人口增长会达到一个更高的节点。虽然,多伦多房价高启,可是,有工作就会刺激人们购房,产业大军手中有银子,自然也就不会放过拥有房产的念头。现在报纸媒体一味地宣传,某某人拥有十万收入还是无法买到心仪的房产。可是仔细看一下他们购买的房价,就让人不可思议。有一个想购房的家庭,希望购买50万左右的住房。这在多伦多可以买condo,可是买独立屋就有些奢侈了。可他们偏偏要把自己以前生活过的社区同多伦多比较。

我以前在美国堪萨斯读书,那里50万左右的房产相当于洛杉矶200万的。你总不能把堪萨斯的房产价格同美国数一数二的洛杉矶媲美。要是这样比,你这辈子在洛杉矶都买不成房子。可是洛杉矶可以找到工作,堪萨斯的机会就少多了。曼哈顿的房价比多伦多贵多了,你就是站在街头发牢骚,说在曼哈顿买不起房产,估计也没几个同情你的。那里就是贵,因为机会多,只要你肯干,买套房产还是可以的。

保持良好的就业机会是维持地产价格上升的极大因素。没有这个基本面,普通大众靠什么养房子呀。

2)城市拥有较好的公共交通,或者私家车通勤的高速公路网。洛杉矶拥有相当优良的高速公路网络,纽约拥有良好的市内交通设施,以及通向外围的通勤网络。北京拥有复杂的地铁,公共交通网络。这些城市都有一个共同特点,高度发达的通勤系统,把四面八方的人群运送到了工作岗位。多伦多的公共交通已经严重影响了这个城市的发展。但是,随着人口的涌入,多伦多市周边的城市,地产随之兴起,人们忽然发现,与其住在拥挤不堪的多伦多市,还不如住在周边城市。这样的理念造成了多伦多向四周扩张的过程。这个过程还在持续,未来可能还会加剧。扩展的结果,会让一部分人可以买的起周边的住房,副产品是,多伦多市内的房价今后将会是奇高无比的价格。这就会造成周边房价相对便宜,可是通勤成本上升;多伦多市内的通勤成本相对便宜,可是房价居高不下。这其实就是我一直说的“向心回流”现象。

3)贷款利率的走向以及国家对于贷款政策的影响直接影响房价。如果现在让贷款利率上升两个百分点,估计多伦多会有一大批人会破产,或者面临破产的边缘。如果国家对于银行系统直接干预,不用调整利率,没几个人够资格买房,房价同样会应声下跌。现在不少人在炒房子,依仗的非常关键的因素就是超低利率。没有这样的历史性的抄底利率,就是你想炒房,心理也难免打鼓,每个月的房贷就让人头疼,还别讲物业税,水电瓦斯等等日常开销了。低利率是房地产的润滑剂,反之则是阻燃剂。加拿大政府的利率政策可谓是进退两难,可是也不是没有办法。增加银行贷款的政策性干预,提高贷款门槛,就可以防止房价的无节制性上升。可是说起来简单,做起来难。银行也不是吃素的。银行的根本性利益被动摇,银行也不会轻易就范。

4)美国的因素对于加拿大房产来讲非常值得关注。我个人认为美国的整体经济一旦恢复,开足马力,加拿大整个国家的房地产将会岌岌可危。我们从2008年到现在之所以地产节节高,有一个非常重要的因素是,美国的国家整体实力在下降。我们的近邻经济复苏缓慢,非常乏力,政治斗争暗潮汹涌,民族矛盾激化,社会向着动荡的方向前行。仅仅是美国的国家债务,就让执政者头疼不已。这笔债每天都在上升,而且看不到尽头。相反,加拿大自从美国国力衰弱之后,反倒一枝独秀。以前的和事老,习惯于保守思维的加拿大挺过了经济危机。全球资产看到加拿大是经济危机中少有的屹立不倒的国家,而且相当稳健。资产寻求利益,但是同样会看重稳定,加拿大正中投资者的下怀。可以这样说,没有美国的衰落,就没有加拿大地产的一枝独秀;而如果美国经济一旦真正复苏,那将不会是加拿大的地产福音。谁会放着美国强大的市场不投资,投资经济体量小得多的加拿大呢?

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Michael Wang拥有美国硕士学位,  美加两地15年房地产买卖,投资和物业管理经验Michael 以其广博精深的专业知识,超强的谈判能力,紧密的团队协作,助您高价快速卖房,超值无忧买房。欢迎致电Michael Wang(416 )893 -2060

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